现阶段的恒大

现在的恒大是世界200强企业（直接不提500强了）

2017年买地2300亿，其中约500亿为即将进入银行坏账行列的资产包，旧地付款800亿，地价非常便宜，销售回款3900亿

拿地超级便宜，尽管去年提出的目标是降土储，但是面对诱人的土地价格，恒大毫不手软的增加了土储，均价1889，这样的节奏多拿点有何妨，老许说恒大拿地的标准很高，对毛利率的要求比我们看到的要高很多，土地储备估值超万亿

2018年的恒大

2017年底可售货值3200亿，2018年总可售货值12200亿

土地预算1300亿，其中600亿为结算之前的欠款，700亿为新买地金额

已售未结5000亿，未来五六百亿利润很常规

销售回款5000亿

三年后的恒大

总资产3万亿，年销售8000亿，利税总额1500亿，世界100强企业，净负债率降至行业中低水平

恒大的项目管理边界在1200个，项目数量超出这个数字可能会有难度

对未来三年的利润很有信心，每半年都会有惊喜

由规模王转变为利润王

其他三大板块有自己清晰的目标并开始贡献利润，目前其他三块都已经盈利，恒大健康、保险、旅游，甚至恒腾网络都实现了净利润，多点开花可期。仍有人担心海花岛的不合规，但海花岛已经复工也已经开始交房开始下一轮销售了

未来的恒大

未来五年，每年百分之十几增长，前十门槛在5000亿，前三门槛在8000亿

布局高科技行业，逐渐做到以高科技行业为龙头的产业格局，之前的龙头被替换成了高科技，目前看起来挺玄乎，不知道会是哪个方向，应该有基本方向了，否则不会提出来

关于回A

管理层只能简单答一下，毕竟过于敏感，但实在不能拖太久了，深深房停牌时间太长了，是时间来个了断了

关于股价和估值

四五十一下很不满意，大刘没说减持，反而要增持，为保持公众股东，最多可以增持到9.9%

现在基本上估值已经很简单了，18年归属股东核心净利得有400亿左右，恒大短期5000亿港币市值算是很合理的水平

对于分红，白纸黑字有承诺的，现在不分，但重组完成后一定会分的，不排除有些人把分红看的过重

战投利润分配及业绩推算

简化一下计算，上半年战投总共持股26.12%，下半年11月初签署第三轮战投，所以下半年前四个月其他战投按26.12%分利润，最后两个月第三论战投也参与分配，即战投分得36.54%净利润，最后推算的是归属股东26888M，少数股东10161M，和实际数据有20亿差距。其中一个前提假设是每个月利润平均分配，实际中考虑到年末那两个月可能交房结算收入更集中一点，这20亿差距也合理。

联系到老许提到的实现利税总额1500亿，抛去税之后净利润应该750亿，归属股东利润约475亿人民币，折港币约600亿，考虑到深深房股东还要分去一部分，可能再少点，2020年基本没问题。

几点感想

业绩会主题用了四个新，新恒大，新起点，新战略，新蓝图，这也是恒大想呈现出来的新的形象，真的需要对这个标题仔细思考

论党性只服许教授，此次主题为新恒大，“新”字与中央保持高度一致，这个新可以体现在很多方面，比如说国家提倡的新阶段高质量发展、对新经济的重视、低杠杆发展之路等等；在总结过去几年的发展速度时也以十八大为节点，强调十八大之后公司的一系列变化；再次强调保险姓保，与其他公司模式加以分割，比如安邦。

新的另一层解读是尽管去年股价实现了五倍的增长，但是不能因为过去涨太多了今年就不涨了，要站在现在的角度往前看，股价亦如此

多元化的布局很超前，对旅游的布局，童世界产品围绕中国文化，并期待6-8年后走出国门，这些经典的中国文化本身就是很宝贵的IP，拿来直接开发可以某种程度降低风险；健康产业的布局，正是中国未来的朝阳产业

多元化方面，对于人才其实是最稀缺的，目前人才储备主要在地产，目前恒大已经制定实施多元产业千人培养计划，貌似和碧桂园的博士计划很像，只是没有学历限制，是面向多元化方向的布局

对自己的战略定位精准，许老板绝对称得上有很高战略水平的企业家，每3年制定一个计划，按照自己的节奏走，高效率执行

$中国恒大(03333)$$华人置业(00127)$